لمحة تاريخية

خلال الحكم العثماني، كانت المحاكم الشرعية آنذاك تتولى تنظيم الحجج الشرعية وتدوينها في سجلاتها دون مراعاة للدقة في حدود العقار وموقعه الشرعي، ويتسلم المالك ما يسمى (الحجة الشرعية) إثباتاً لحقه بالتملك لهذه الملكية.

في عام /1331/ هـ الموافق عام /1912/ م صدر قانون التصرف بالأراضي غير المنقولة، وأنشأت دائرة " الدفتر الخانقي" حيث حصرت جميع معاملات التصرف بالأراضي في تلك الدائرة، علماً أن مجلة الأحكام العدلية لم تكن تشترط أي إشهار أو تسجيل لإبرام العقد واكتساب الملكية.

بوشر بتأسيس الكاداستر السوري المعتمد، خلال عشرينات القرن العشرين، وتم التعاون بين الدولة العثمانية وفرنسا وغيرها من الدول الأوروبية في إنجاز بعض الأعمال الجيوديزية، بما في ذلك القيام بأرصاد فلكية وقياس قواعد طولية وتحضير خرائط طبوغرافية بمقاييس ضرورية للأغراض العسكرية، شملت هذه الأعمال بعض مناطق بلاد الشام.

وفي مطلع العشرينات من القرن الماضي، أوائل عهد الانتداب الفرنسي على سوريا ولبنان اهتمت الدولة المنتدبة بإصلاح النظام العقاري في سوريا ولبنان، وإحداث نظام عقاري قضائي مساحي يعطي الملكية العقارية ثقة أكبر من سجلات " الدفتر خانة" المستعملة في العهد العثماني- وقد حضرت لهذه الغاية مشاريع قرارات إنشاء نظام عقاري وعرضت على رئيسي دولتي سوريا ولبنان وأبديا ملاحظات عليها وشكلت لجنة تضم ممثلين عن الدولتين عام 1925 أصدر بموجبها المفوض السامي الفرنسي القرار رقم (186) تاريخ 15/3/1926حدد بموجبه (نظام التحديد والتحرير العقاري)، وحدد آليات/ تحديد الأملاك العقارية / بالقرار رقم (187 لعام 1926) كما أصدر القرار رقم (188) تاريخ 15/3/1926 أنشأ بموجبه (السجل العقاري) وأصدر اللائحة التنفيذية له بالقرار رقم (189 لعام 1926).

وبتاريخ 30/11/1930 أصدر القرار رقم (3339) المعروف بـ (قانون الملكية المتمم لقانون إنشاء السجل العقاري). بنفس الفترة بدأت مصلحة الجغرافيا العسكرية الفرنسية بإنشاء شبكة مثلثات من الدرجة الأولى في كل من سورية ولبنان، حسبت على مجسم كلارك 1880 لصالح إنشاء خرائط طبوغرافية، ولتكون أساساً لوضع المخططات المساحية العقارية.

كان هناك مدير عام سوري للدوائر العقارية يشرف على أعمال التسجيل العقاري وفق أحكام القرارين 188 و189 أما أعمال التحديد والتحرير والمساحة العقارية أوكلت إلى متعهد فرنسي هو السيد ديرافور وفق أحكام القرار 186 حتى وفاته أواخر عام 1941. كان يشرف على تنظيم المخططات المساحية العقارية ويصادق على مطابقة تلك المخططات لقرارات القاضي العقاري وفق أحكام القرار 186 لعام 1926.

وبعد وفاة السيد ديرافور أصبح العاملون الفنيون التابعون لإداراته يعملون بإمرة مدير الدوائر العقارية حتى عام 1943 حيث صدر المرسوم التشريعي 94 لعام 1943 الذي أحدث المصلحة الفنية للمساحة والتحسين العقاري وأصبحت تهتم بتعيين الفنيين لأعمال التحديد والتحرير وأعمال المسح أو لمرافقة القضاة العقاريين أثناء التقاضي.

وفي عهد الاستقلال صدر المرسوم التشريعي 81 لعام 1947حدد مهام وملاك المديرية العامة للمصالح العقارية ونص على تبعيتها لوزارة العدل، مؤلفة في الإدارة المركزية من مدير عام للمصالح العقارية ومديرية للتسجيل العقاري ومديرية للمساحة والتحسين العقاري، ثم هيئة التفتيش ومديرية الشؤون الإدارية ودائرة محاسبة.

تتألف فروعها في المحافظات من أمانة السجل العقاري ورئاسة الأعمال الفنية للمساحة والتحسين العقاري تتناول صلاحياتها إدارة وتنظيم أعمال دوائر المساحة ودوائر السجل العقاري في كافة المحافظات إضافة إلى أعمال تنظيمية أخرى كإعداد المشاريع التشريعية والتنظيمية.

وعند صدور القانون المدني السوري بالمرسوم التشريعي رقم (84) تاريخ 18/5/1949 ألغى المشرع مجلة (الأحكام العدلية) والقرار رقم (339 لعام 1930) بعد أن أدخل معظم أحكامه في صلب القانون المدني.

بعد صدور قانون الإصلاح الزراعي، صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 945 لعام 1959 نقل تبعية المديرية العامة للمصالح العقارية من وزارة العدل إلى وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي ليسهل عملية تنفيذ أعمال الاستيلاء بمساعدة المساحين الموجودين لديها، وبتاريخ 21/2/2010 م صدر القانون رقم /7/ القاضي بفك ارتباط المديرية العامة للمصالح العقارية من وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي وربطها بوزارة الإدارة المحلية.

وبموجب القوانين الأنفة الذكر يعتبر نظام السجل العقاري جامعاً لكل ما يتطلبه التسجيل وقد طبق هذا النظام في كلا من سوريا ولبنان فقط، علماً أنه (مستقى من نصوص قانونية وإدارية مشابهة في فرنسا وسويسرا وألمانيا).

جرى العمل على تطوير البيئة التشريعية للمصالح العقارية، وأولى الأولويات إعداد مشاريع الصكوك التشريعية ذات العلاقة بمنعكسات الأزمة على العمل العقاري، فقد صدر المرسومين التشريعيين رقم 11 و 12 لعام 2016 الخاصين بمسك السجل اليومي المكمل في المناطق العقارية التي تعاني أوضاعاً أمنية طارئة، وكذلك اعتماد النسخة الرقمية المنقولة عن الصحيفة العقارية أساساً في إعادة كتابة الصحائف العقارية التالفة، كما صدر القانون رقم /33/ لعام 2017 الخاص بأعمال إعادة تكوين الوثائق العقارية المتضررة حيث حدد القانون مجموعة الإجراءات الإدارية أو القضائية التي تؤدي إلى إصدار بديل موثوق للوثيقة العقارية المتضررة أو المفقودة أو استكمال أحد عناصرها.

كما صدر القانون رقم 17 للعام 2021 المتضمن تعديل الرسوم العقارية حيث أصبح تعديل الرسوم أمراً ملحاً بما يتناسب مع واقع الحال ويحقق إمكانية استثمار جزء من هذه الرسوم في تطوير آليات خدمة المواطن للارتقاء بالعمل إلى الهدف المنشود بتحقيق السرعة وتعزيز الوثوقية لكافة المخرجات العقارية.