تُعبّر هذه المقالة عن وجهة نظر كاتبها من واقع عملهِ وخبرته وليست بالضرورة رأياً رسمياً

بالمديرية العامة للمصالح العقارية

الصفات والمبادئ المقررة للسجل العقاري

دخلت القرارات ذوات الأرقام /186و188/ المؤرخة في /15/ آذار سنة 1926 التي أنشأت المساحة والسجل العقاري , في حيز التنفيذ منذ تاريخه , وقد طرأت عليها العديد من التعديلات بشكل مستمر ومتوالي وذلك تماشياً مع متطلبات الحقبة العقارية والزراعية حيث أن المصلحة الحيوية التي قضت بوجود هذه الإصلاحات , لم تخف وطأتها بمرور الزمن ,وذلك لأن استثمار الأراضي ( وخاصة الأراضي الزراعية ) يؤلف أهم الموارد الاقتصادية في سوريا, والذي يتصل تطوره وازدياد خصوبته بتسوية النظام العقاري والزراعي , بصورة تتلائم مع احتياجات الدولة الاقتصادية والاجتماعية , كما يتكافئ بالقدر الذي يؤمنه هذا النظام من حقوق متينة ومضمونة في تطبيق قواعد التسليف والقروض في المدن والقرى ومن انشاء التعاون وتحرير الفلاح وتحقيق مشاريع الري والتحسين العقاري .

قانون السجل العقاري :

• إن القرار رقم /188/ لعام 1926 بين كيفية فتح السجل العقاري وأوضح الحالة القانونية لشروحاته وحجيتها للكافة , وكيفية تسجيل الحقوق العينية في العقارات والأموال الغير منقولة وتداولها .

وقد عرف القرار رقم /188/ لعام 1926 السجل العقاري بأنه :( مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعيين حالته الشرعية , وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه , وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به ) .

إن السجل العقاري يفتحه حكماً أمين السجل العقاري في المنطقة العقارية , وذلك فور استلام محاضر التحديد والتحرير في أمانة السجل العقاري .

ويتألف السجل العقاري من :

1. دفتر الأملاك .
2.  الوثائق المتممة ( دفتر اليومية , محاضر التحديد والتحرير , خرائط المساحة , الرسوم المصورة بواسطة الطيارات , رسوم المسح , والأوراق المثبتة )                                            مادة (1)

ويتمتع السجل العقاري بصفات ومبادئ قانونية عدة منها :

1. مبدأ العلنية :                                                            مادة (8)

وذلك عن طريق شهر الحقوق العينية وذلك بطريق قيدها في السجل العقاري وبذلك تصبح هذه الحقوق حجة على الكافة من تاريخ قيدها في السجل العقاري .

ويمكن إطلاع العموم على صحيفة العقار وخريطته المساحية , الذي يطلبه ذوو العلاقة ( بطلب أصولي) وذلك بعد دفع الرسوم العقارية المتوجبة , وان يكون هذا الإطلاع بحضور أمين السجل العقاري ( مدير المصالح العقارية أو من يفوضه وينوب عنه ).         مادة(90)

ويحق لصاحب المصلحة طلب الحصول عن المعلومات المدونة على العقارات , بناء على طلب أصولي مستوفي الرسوم العقارية المطلوبة , على النحو الآتي:

• سند تمليك باسم المالك .                                             مادة (87)
• شهادة حق عيني ( انتفاع _ رهن ).                                  مادة (87)
• بيان قيد عقاري .                                                    مادة (89)
• بيان خاص.                                                         مادة (89)

_ تسلسل مالكين

_ تسلسل اوصاف

_بيان بافراز عقار

•  بيان نفي أو إثبات ملكية                                            مادة (87)
• نسخة أو خلاصة عن الخارطة المساحية تشمل:                      مادة (87)

_ بيان مساحة عقار بالمناطق المؤقتة أو مقسم طابقي.

_ بيان مساحة لعقارات قيد التدقيق النهائي

_ مخطط مساحي لعقار

2. مبدأ قناعة قيود السجل العقاري العامة :                                 مادة (8)

يكون لشروحات السجل العقاري قوة اثباتية, وتكون الوقائع والحقوق المذكورة فيه موثوقاً بها تجاه الآخرين , وتكون الخارطة المساحية موثوقاً بها فيما يتعلق بالموقع والشكل الهندسي , وفقاً لإنعكاس العقارات وحدودها انعكاساً مستقيم الزوايا . وتكون هذه الحدود , عدا ذلك , ظاهرة بوضع إشارات لها على سطح الأرض , واذا وقع تناقض بين الحدود المعينة في الخارطة المساحية والحدود الظاهرة على سطح الأرض , فيفترض ان الحدود الأولى هي الصحيحة,

كما تكون هذه الخارطة مرجعاً صحيحاً وفقاً لما تبينه , واذا وقع خلاف على الحدود وحقوق الارتفاق والانتفاع المتعلقة بالأملاك الملاصقة , فاذا كان احدهما مسجلا وكان الآخر غير مسجل , فيوثق بالحدود المعينة في الخارطة المساحية , وكذلك بمشروحات السجل العقاري

3. مبدأ القيود الاحتياطية المؤقتة (مخالفة مبدأ القناعة العامة):       مادة 25-26-27-28-29

محافظة على حقوق الغير من كل سبب بطلان , صرح القانون بانه يمكن لكل من يدعي حقاً على عقار مسجل في السجل العقاري , أن يطلب وضع إشارة احتياطية للمحافظة عليه بصورة احتياطية مؤقتة , وتطبق نفس المعاملة على من رفض طلب تسجيله ريثما يبرز الاسناد اللازمة .

فالقيد الاحتياطي المؤقت مخالف للقواعد العامة للسجل العقاري , والنتيجة المترتبة عليه , اقصاء مبدأ القناعة العامة منذ وقوعه ( وذلك وفق الحالات المحددة فقط بقانون السجل العقاري ) , ويترتب على اجراء القيد المؤقت على حق معين انه اذا تبين في المستقبل أن هذا الحق موجود , فمفعوله يبدأ منذ تاريخ القيد.

4. مبدأ المحافظة على الحقوق المسجلة:                                  مادة (19)
   إن مرور الزمن ( التقادم ) لا يعترض به على الحقوق المسجلة في السجل العقاري ، حيث تدّون القيود دوماً في الحقل المخصص لها في صحيفة العقار العينية.
   ويقتضي هذا المبدأ أن يؤمن السجل العقاري المحافظة على الحقوق المدونة فيه، فمرور الزمن إذاً لا يسري على هذه الحقوق والقيود ،وتطبيق مبدأ المحافظة على الحقوق المسجلة في السجل العقاري من شأنه ابقاء الاشارات الساقطة أو الحقوق الملغاة إلى أمد غير معين، وما يخفف من حدة هذا المبدأ اعتبار أنه يمكن ترقين حق دلت القرائن على زواله وذلك بعد الحصول على حكم من المحكمة بشأنه.
5. مبدأ العلنية المطلقة (القوة الثبوتية المطلقة):                            مادة (17)

إن القيود المتعلقة بالحقوق العينية والمقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير , لا يمكن وقوع خلاف عليها , وتعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة وذلك بعد مضي مهلة السنتين من تاريخ انبرام قرار القاضي العقاري أو قرار محكمة الاستئناف في حال تم استئناف قرار القاضي العقاري , ولا تكون عرضة لأي دعوى بعد هذه المدة, ويمكن لذوي الشأن في حال الغبن فقط أن يقيموا دعوى بمادة العطل والضرر على مسبب الغبن وتسقط هذه الدعوى بالتقادم بمضي مدة خمس سنوات.

6. مبدأ تعزيز قوة العلنية المطلقة:                                          مادة (47)

يعتبر هذا المبدأ من نتائج مبدأ العلنية المطلقة , وتقويةً له, فقد حظّر قانون السجل العقاري من استماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري , واذا كان العقار مسجلاً فلا تسمع الدعوى مالم تسجل في السجل العقاري أولاً , وعدا عن ذلك فإن الموظفين الرسميين , مكلفون أن يطلبوا فورا , تسجيل كل صك أو اتفاق يستلمونه , اذا كان متعلق بحق واجب التسجيل.

وكذلك على رئيس دائرة الإجراء ( رئيس التنفيذ ) ان يطلب حكماً , أن تقيد في السجل العقاري للمنطقة العقارية الحقوق المقررة بموجب حكم مطلوب تنفيذه , والقرارات المتعلقة بالاعتراضات التي يقدمها أصحاب الشأن بخصوص عملية ما , والحجوز التي يقررها القاضي , وكذلك نقل الحقوق المباعة بالمزاد العلني على أثر تنفيذ جبري.

7. مبدأ عدم تسجيل الأملاك العمومية على الصحيفة العقارية:              مادة(6_23)

  بيّن القرار رقم /188/ إن الأملاك التي تسجل في السجل العقاري هي من الأملاك الخاصة  وأملاك الدولة الخاصة أما الأملاك العمومية ( أملاك الدولة العامة ) فلا تسجل إلا إذا كان بها أو عليها حقوق عينية يجب تسجيلها .

ويجري تسجيل الأقسام المخرجة من الأملاك العامة بناء على طلب من إدارة أملاك الدولة , وعلى تبليغ القرار الصادر بالإخراج.

أما تسجيل قسم من أقسام الأملاك العامة التي يكتسب عليها شخص ما حقوق عينية , فيجري بناء على طلب صاحب هذه الحقوق , وعلى تبليغ صك إعطاء هذه الحقوق من قبل الإدارة صاحبة الصلاحية .

 إن كل عقار مسجل يحذف قيده من السجل إذا دخل ضمن الأملاك العمومية.

8. مبدأ تمادي القيود:                                            مادة 20-21-22-48 ومايليها سجل عقاري مادة 13 لائحة تنفيذية

بغية تأمين تمادي القيود وصحتها , لا يجري القيد والترقين والتعديل الا بناء على تصريح صاحب الحق المسجل , هذا اذا لم يستند الشخص الذي اكتسب الحق الى القانون او الى حكم او صك اجباري , وفي الحالة الأخيرة , ولما كان من الضروري أن تكون صورة الصحيفة مطابقة لقيود السجل , فلا يمكن للمالك أن يطلب إجراء قيد جديد قبل اثبات المطابقة بين الصحيفة والصورة.

وللأشخاص الثالثين الخيار في أن يحصلوا متى شاؤوا على شهادة من أمين السجل تؤيد هذا الأمر , وذلك صيانة لحقوقهم من كل خطأ , وعلى أمين السجل العقاري أن يعطي بناء على طلب المالك , أو صاحب الحق المسجل , بياناً عاماً أو خاصاً بالإشارات المدونة في السجل العقاري , وصورة أو خلاصة عن الوثائق التكميلية .

9. مبدأ مطابقة وثائق السجل العقاري الأساسية :             مادة 30-31-32 سجل عقاري    مادة 26 لائحة تنفيذية

يجب أن يكون السجل العقاري مطابقاً لمخطط المساحة والرسوم المصورة أو رسوم الخرائط في بقية المناطق بصورة مطلقة وصحيحة , وأن يبقى دوماً كذلك , وبغية تحقيق هذه الغاية فقد كلف القانون شخص واحد وهو أمين السجل العقاري بمهمة تسيير المهندسين المعول عليهم المحافظة على المخططات, التي تعدل وفقاً للصكوك أو الوقائع القاضية بتبديل أوضاع العقارات بعد أن تسجل في صحيفة العقارات العينية على أن لهذه القاعدة ما يخالفها في حالة تصحيح الحدود أو تحوير الخارطة المساحية بمعزل عن الحق , إذ يجري هذا الأمر بموافقة الطرفين الخطية , وبناء على طلب يوجه يوجه إلى رئيس المكتب العقاري المساعد .

10. مبدأ العلم وحسن النية:                                          مادة(13_14_15)

إن من يكتسب حقاً في عقار أو مال غير منقول مستنداً على قيود وبيانات السجل العقاري , يبقى له هذا الحق المكتسب ولايمكن أن يعترض به تجاهه إلا الأشخاص الأخرون الذين عرفوا قبل اكتساب هذا الحق وجود عيب أو أسباب داعية لإلغاءه أو نزعه من مكتسبه .

ويعتبر التسجيل مغايراً للأصول اذا اجري بدون حق. وكل من يتضرر من معاملة التسجيل , يمكنه الادعاء مباشرة بعدم قانونية ذلك التسجيل على الشخص الثالث سيء النية.

ولكل شخص قد تضرر في حقوقه بسبب قيد أو تحوير أو ترقين حدث دون سبب قانوني مشروع أن يحصل على إلغاء ذلك أو تحويره وذلك أما رضاءً أو عن طريق القضاء وليس لأمين السجل العقاري إلا أن يصحح الأخطاء الكتابية البسيطة فقط .

ولايمكن في حال من الأحوال, الاعتراض بالإلغاء او بالتحوير تجاه الأشخاص الآخرين ذوي النية الحسنة.

وإن هذا المبدأ يقرر وجوده أو عدمه , القضاء العادي وفق قانون السجل العقاري .

11. مبدأ المرجعية العقارية الواحدة:                          تعميم رئاسة مجلس الوزراء رقم 273/15 لعام 2017

يعد قانون السجل العقاري وتعليماته التنفيذية هو المرجع لسجلات الملكية المؤقتة الممسوكة من قبل الجهات العامة المخولة مسك سجلات ملكية مؤقتة.

وتعد التعليمات الصادرة عن المديرية العامة للمصالح العقارية بشأن اعمال التسجيل العقاري وأصول مسك السجلات,  واجبة الإتباع من قبل هذه الجهات العامة.

ويتوجب على هذه الجهات اتخاذ الإجراءات اللازمة لترحيل قيودها إلى السجل العقاري وفق القوانين والأنظمة النافذة خلال ثلاث سنوات من تاريخ تعميم رئاسة مجلس الوزراء رقم 273/15 تاريخ 2017/4/23 والمعمم من قبل المديرية العامة للمصالح العقارية برقم 132/ت تاريخ 2017/5/2م , وفي حال وجود أسباب مانعة من ترحيل قيود أي عقار , يصار إلى تدارك هذه الأسباب بالسرعة الكلية ويتم الإنجاز خلال عام من انتهاء مدة الثلاث سنوات المشار إليها , وتتم عملية الترحيل بعد ذلك.

رئيس دائرة التشريع العقاري

أ. محمد هزاع العلي