تُعبّر هذه المقالة عن وجهة نظر كاتبها من واقع عملهِ وخبرته وليست بالضرورة رأياً رسمياً

بالمديرية العامة للمصالح العقارية

الادعاء والاعتراض في أعمال التحديد و التحرير

يلتقي هذان الطريقان بأنهما يقعان بصورة التدخل.

ويختلفان من حيث أن الاعتراض يقع في حالة الخلاف على حق الملكية أو على مدى هذا الحق أو على الحدود في حين أن الادعاء "القيد" فانه يقع في حالة المنازعة على استعمال حق عيني يمكن تدوينه في السجل العقاري كحق الانتفاع وحق الارتفاق .

وهذا الاختلاف بينته المادة (20) من قانون التحديد والتحرير رقم 186 لعام 1926م وبصورة واضحة والتي تنص على:

يمكن لأي شخص لم يتدخل سابقاً أن يتدخل :

• بطريقة الاعتراض فيما لو وقع خلاف على وجود حق الملكية أو على مدى هذا الحق أو على الحدود.
• وبطريقة طلب القيد عند وجود ادعاءات تتعلق باستعمال حق عيني يمكن تدوينه في السجل العقاري.

ولعل هذا الاختلاف هو ما حدا بالمشرع إلى معاملة الاعتراض غير معاملة الادعاء من حيث المحاكمة فرتب جزاءً قاسياً في حال غياب المعترض وابتعد عنه في حال غياب المدعي وهذا ما نصت عليه المادة (24) من القرار رقم 186 لعام 1926م.

ولدى الرجوع الى المادة (24) من قانون التحديد والتحرير فقد نصت على:( إن لم يكن المدعي حاضراً في الجلسة فيعتبر الاعتراض لاغياً باطلاً ويرقن حكماً من محضر التحديد والتحرير).

وهذه المادة لم تحدد الجلسة التي يرقن فيها الاعتراض عند تخلف المعترض عن حضورها وبالتالي يستعدي إعمال القواعد العامة في الاعتراض التي من مقتضاها أن الاعتراض يرد إذا لم يحضر المعترض الجلسة الأولى للمحاكمة الاعتراضية أو تغييب قبل أن يتقرر قبول اعتراضه شكلاً.

وإن القول بغير ذلك يفسح المجال أمام المعترض المبطل أو العاجز عن أثبات دفوعه لإطالة أمد النزاع فيتخلف عن الحضور في جلسة متأخرة بعد قطع مرحلة طويلة في التقاضي ليواصل المداعاة أمام المحاكم العادية وهذا يخالف رغبة المشرع في الإسراع في تصفية وحسم المنازعات الناشبة حول أعمال التحديد والتحرير , وهذه الرغبة التي ابتغاها المشرع من وراء إحداث قضاء التحديد والتحرير.

ولئن كان المشرع جعل صاحب الحق بالخيار بين الاعتراض أمام قضاء التحديد والتحرير أو اللجوء إلى المحاكم العادية , فإنه بعد أن أختار الطريق الأول فليس له أن ينكفئ بدون مبرر ويلجأ إلى المحاكم العادية وذلك ما نص عليه البلاغ الصادر عن وزارة العدل رقم 4797 تاريخ 27/12/1984م والمعمم من قبل المديرية العامة للمصالح العقارية برقم 251 لعام 1985 والبلاغ رقم 13 لعام 1999م

وان قرار القاضي العقاري بترقين الاعتراض لا يخضع للطعن بطريق الاستئناف كما أنه غير خاضع للتبليغ لعدم جدوى التبليغ في هذه الحالة ولعدم وجود نص عليه وهو أمر يأتلف مع السرعة التي تتسم بها طبيعة معاملات التحديد والتحرير.

وبالتالي للمدعي المتغيب الذي رقن اعتراضه أن يستفيد من المادة /31/ من القرار 186 لعام 1926 وتبقى له أقامة الدعوى خلال مهلة السنتين بشأن عين العقار والمنصوص عليها في المادة المذكورة.

كما أنه وبعد ترقين المعترض المتخلف عن حضور المحاكمة فلا يسوغ له التدخل في الدعوى نفسها إذا كانت قائمة عملا بالقاعدة القانونية ( الساقط لا يعود) وان القول بغير ذلك يجعل قبول المتدخل متعارضا مع حجية الترقين وذلك عملا بالبلاغ الصادر عن وزارة العدل رقم /3372/ لعام 1985م والمعمم من المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 3/ب تاريخ 2/6/1985م

والسؤال هنا:

ما يقصد برد الاعتراض:

 هو رده وفقاً للمادة /21/ من القرار 186 لعام 1926م وترقينه وفق نص المادة /24/ منه.

فالمادة /21/ وبفقرتها الأخيرة نصت على ما يلي:

" لا يقبل أي اعتراض كان أو طلب قيد بعد انتهاء مدة 30 يوماً المعينة وفق المادة العشرين , وعدا ذلك يرقن حكماً الاعتراض أو طلب القيد إذا لم يبرز المتدخل في الأمر أثناء المدة نفسها , السندات أو الوثائق أو الوسائل التي ذكرها لدعم ادعاءاته. وله أن يراجع المحاكم العادية وفقاً للمادة /31/."

والمادة /24/ منه تنص على أنه:

" إذا لم يكن المدعي حاضراً في الجلسة فيعتبر الاعتراض لاغياً باطلاً ويرقن حكماً من محضر التحديد والتحرير"

وان الأحكام الغيابية هي غير قابلة للاعتراض على أنه يمكن لذوي العلاقة استئنافها خلال مدة /15/ يوماً من تاريخ تبلغ قرار الحكم.

ومن خلال ما سبق فانه يتبين بشكل واضح أن الأشخاص الذين تقدموا باعتراضاتهم وجرت بشأنها المحاكمة أمام القاضي العقاري أو لدى محكمة الاستئناف وصدرت بشأنها أحكام مبرمة فاصلة للنزاع , لا يحق لهم مراجعة القضاء العادي وإن أحكام هذين النصين أعطت الحق للمدعين الذين لم يعترضوا على أعمال التحديد والتحرير أو الذين اعترضوا ورقنت اعتراضاتهم أن يقيموا الدعوى بفسخ التسجيل خلال مدة السنتين من تاريخ القرار الذي يصدره القاضي العقاري وذلك أمام المحاكم العادية.

أما رد الدعوى:

هو ردها لأسباب شكلية التي لا تمنع من إعادة تقديمها مرة ثانية بعد تصحيح الخطأ في الشكل كما لو ردت لعدم صحة الخصومة أو لعدم صحة التمثيل .

أما لو قيدت الدعوى خلال مدة السنتين وجرى ردها لانعدام موضوعها أو لعدم ثبوته فلا مجال لإعادة قيدها ولو بطلب مغاير طالما الأساس القانوني الذي هو واحد في الدعويين لم يتم ثبوته وذلك احتراماً لقوة القضية المقضية عملاً بالمادة /90/ من قانون البينات والتي نصت على( الأحكام التي حازت درجة القطعية تكون حجة بما فصلت فيه من الحقوق , ولا يجوز قبول دليل ينقض هذه القرينة).