تُعبّر هذه المقالة عن وجهة نظر كاتبها من واقع عملهِ وخبرته وليست بالضرورة رأياً رسمياً

بالمديرية العامة للمصالح العقارية

السجل العقاري ( الصادر بالقرارين 188و 189/لـ.ر لعام 1926)

    أهمية السجل العقاري :

تعد القوانين العقارية النافذة في سوريا من أرقى الانظمة العقارية في العالم وأفضلها وأحسنها سواء من حيث استقرار الملكية العقارية  أو تحديدها بشكل دقيق جدا على ضوء خرائط مساحية يتم وضعها في اثناء التحديد والتحرير أو من حيث احترام القيود العقارية وحجيتها الكاملة والمطلقة تجاه الغير , أو الضمانات التي تعطيها هذه القيود لأصحابها أومن حيث علنية السجل العقاري بما يكفل الطمأنينة في التعامل بالعقارات والملكية العقارية وما يترتب على ذلك من آثار قانونية لمن أراد بيع وشراء هذه العقارات .

    تعريف السجل العقاري :

 (( مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه , وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به)) , وفقاً للمادة الاولى من القرار /188لـ.ر / لعام 1926 .

    مشتملات السجل العقاري :

يتألف السجل العقاري من :

• دفتر الاملاك ( الصحيفة العقارية ) .
• الوثائق المتممة ( دفتر اليومية – محاضر التحديد والتحرير – خرائط المساحة – الرسوم المصورة بواسطة الطيارات –تصاميم المسح - الأوراق المثبته ).

           -وفقاً للفقرة الثانية من المادة الاولى من القرار 188 لـ.ر لعام 1926 .

    نظام الشهر العيني أو السجل العقاري :

النظام العقاري في سورية أخذ بنظام الشهر العيني أو السجل العقاري وهو نظام محكم من حيث ترتيبه ومن حيث حجيته  

ومن فوائده :

• يخصص لكل عقار صفحة يثبت فيها كل مايرد على العقار من حقوق واجبة الشهر ( وبذلك يتيسر لكل ذي مصلحة معرفة مايهمه من هذه الحقوق ).
• جميع التصرفات التي تشهر في السجل العقاري لايتم شهرها الا بعد التحري عن صحتها تحرياً بالغاً وهذا التدقيق يعطي التصرفات المشهرة قوة ثبوتية مطلقة وعلنية تجاه الجميع .
• هذا النظام لايفرق بين الحقوق العينية الاصلية والتبعية من حيث طريقة شهرها بالسجل العقاري
•  يضبط مساحة العقار ويمنع التعدي والاستيلاء على أي جزء منه .
•  يحول دون اكتساب الحقوق المقيدة فيه من جانب الغير بطريق التقادم (  المادة 19 من القرار 188 لـ.ر لعام 1926 )
•  أوجب المطابقة مابين السجل العقاري ومخطط المساحة وأن يبقى دوما كذلك ( المادة 3. من القرار 188 لـ.ر  لعام  1926 )   .

    طلب القيد بالسجل العقاري :

التسجيل بالسجل العقاري يتم ( إمابطلب مالك العقار وإما بقوة القانون وإما بحكم مكتسب الدرجة القطعية)

    الحقوق الواجب قيدها في السجل العقاري :

•  الحقوق العينية وهي ( حق الملكية – حق التصرف – الارتفاق – الانتفاع – حق الافضلية على الاراضي الخالية المباحة – السطحية – الوقف والاجارتين والاجارة الطويلة – حق الخيار الناتج عن الوعد بالبيع – الرهن – الامتياز -التأمين ) .
• الحجوز والدعاوي العينية العقارية
•  التقيدات العقارية ( القيود المقررة في القانون )  مثل اشتراط الواهب عدم تصرف الموهوب له بالعقار طيلة مدة حياته او حياة الموهوب له ,  والقيود المقررة في سبيل النفع العام  والقيود المقررة رفضا لمضار الجوار.....الخ .

  طريقة القيد بالسجل العقاري:

ويتم القيد في الصحيفة العينية العقارية بتدوين مضمون العقد والمعاملة بصورة مختصرة ويذكر رقم تدوين محضر  العقد واستدعاء الطلب في السجل اليومي وتاريخهما , ويجب أن يكون القيد مؤرخاً ويجري تدوينه بالحبر الاسود الثابت دون شطب أو إضافة ,  ويمهره بخاتم امانة السجل العقاري وإلا فيكون باطلاً ( عملاً بالفقرة الثانية من المادة 7 من القرار 189 لـ.ر لعام 1926 والمادة 33 من القرار 188 /لـ.ر لعام 1926) .

   الخدمات والبيانات التي يمنحها السجل العقاري :

    أهم الخدمات :

• عمليات نقل وتداول الملكية ( بيع – شراء – رهن – انتقال – تخصص ......الخ )
• تدوين الإشارات بما يكفل الحفاظ على حقوق واضعيها مثل ( إشارات الدعوى – الحجز – التأمين – الرهن – القيد المؤقت .....الخ ) .
• عمليات الإفرازات وتصحيح الأوصاف
•  بيان حدود العقارات

 أهم البيانات والوثائق :

           ( سند ملكية + شهادة حق عيني -  قيد عقاري -  بيان أو تسلسل ملكية -  بيان أو تسلسل أوصاف- بيان مساحة-

         بيان بالإفراز-   كتاب بوضع الإشارة ( لبعض الجهات العامة ) - مخطط مساحي - صورة عن الوثائق العقارية .....الخ ) .